La multi ani tuturor clientilor !

Cu ocazia sarbatorilor de iarna, agentia noastra ureaza "Sarbatori fericite ! " si "La multi ani !" tuturor clientilor si colaboratorilor. Sa dea Domnul ca in anul 2010 piata imobiliara sa-si regaseasca echilibrul si stabilitatea ravnita de catre toti.

Vanzarile vor fi blocate cu data de 01 ianuarie 2010

Iata ca a venit momentul cand legea privind vanzarea cu cerificat energetic va intra in vigoare. Dar, asa cum este de asteptat in Romania, o lege cu caracter constructiv va produce efect negativ...Guvernul nu este de vina, Ministerul Locuintei nu este de vina...nimeni nu este de vina pentru faptul ca in tara asta NIMENI nu gandeste. Era de asteptat ca in cursul acestei luni sau luna viitoare sa intre vigoare un amendament privind amanarea punerii in aplicare. Insa oficialii, care se vaita ca nu sunt bani la buget, au mentionat inca o data ca nu se va amana data intrarii in vigoare si ca incepand cu data de 01.ianuarie 2010 orice inchiriere si vanzare se va realiza strict cu certificat egnergetic .La toate intrebarile ,nu au raspunsuri, deoarece normele de punere in aplicare sunt realizate cu alt organ decat creierul. Am luat legatura cu notariatele si momentan nu exista vreo comunicare din partea Camerei Notarilor, notarii sustinand ca in contextul actual nu considera ca ar fi o obligatie.
Partea proasta este ca se va lua in considerare, in eleborarea raportului energetic, pe langa indicicele de pierdere termic al peretilor si tipul instalatiei de incalzire. Daca apartamentul depinde de reteua de termoficare a cartierului, atunci auditarea este obligatoriu a se realiza la nivelul BLOCULUI prima oara si apoi a apartamentului. Iar daca muschii Comitetului nu vor sa faca ...............este cam de rau, trebuie sa realizati auditarea pe banii d-vs , ori nu este prea scump , doar inre 1 -4 euro/mp X suprafata desfasurata a blocului = ........mii de euro. Iar ne lovim de anormalitati !!!! Puteau sa spuna ca Asociatiile de Proprietari sunt obligate ca incepand cu 01.ianuarie 2010 sa detina deja rapoarte energetice la nivelul intregului imobil si astfel realizam doar certificatul energetic pentru apartament !!?????
Si cum vom face vanzarile ? Ce se intampla daca o constructie are clasa A energetica fata de alta care ar avea clasa C ? Concret, care sunt deosebirile de natura financiara ? Piata va recunoaste atat de pregnant aceste clase energetice sau le va ignora ? Asistam din nou la o bataie de joc !
Cert este ca o auditare + avizare din partea Primariei dureaza aproximativ 2 luni. Daca clientul este si cumparator cu Prima Casa tranzactia va dura 4 luni , iar daca scandalul politic se prelungeste, ne apuca vara.
ASA CA, CINE VREA SA VANDA, SA VANDA ACUM - CINE VREA SA CUMPERE ,SA CUMPERE ACUM , deoarece legea va face rabat de la tranzactii ce au la baza un antecontract dinaintea datei de 01.10.2010. ( asa au declarat oficialii)
Curiozitatea noastra este ce se va intampla cu grilele notariale. Vor fi lasate tot pensionarilor de la Corpul Expertilor Tehnici spre a fi prelucrate prost. Vor aduce o taxare suplimentara imobilelor de cu clasa energetica A ?
LA MAI MULTE TRANZACTII ANUL ACESTA , cat a mai ramas din el !

Trendul pietei imobiliare in 2010

Din cate am constatat , mai marii analisti imobiliari isi dau cu presupusul doar cu jumatate de gura , cresteri de cateva procente ,ceva miscari, mai apar 2-3 investitori etc. Pana acum 3 luni dadeau pronosticuri ca la fotbal .....dar s-au inmuiat odata cu alegerile.
Revin la ceea ce am spus la inceputul anului 2009, piata imobiliara s-a maturizat, gata cu speculatiile. Cine vrea sa le faca este liber , dar trebuie sa deschida ochii cat cepele !
Trendul piatei imobiliare in 2010 , privind vanzarile, nu va fi unul spectaculos, isi va mentine variatiile actuale de crestere sau descrestere in functie de cerere si oferta, in functie de arterele gatuite ( accesibiliate) sau permisive traficului intens ,in functie de anul de constructie al imobilului si lista de preferinte privind tipul de bloc si apartament (compartimentare, iluminare naturala, izolare termica etc.) , aspecte normele ce vor sanctiona sau aprecia potentialul urbanistic zonal sau microzonal.
Nu putem , insa ,sa nu atragem atentia asupra aprecierilor crescute privin constructiile noi, blamate momentan datorita lipsei infrastructurii si accesului anevoios. Trendul pentru aceste constructii va fi strict crescator.
Una peste alta, romanul este invatat cu cifrele ( ca pe vremea ceausista), asa ca vom da un procent minim de scadere si unul maxim. Astfel, la apartamente in general, preturile nu vor scadea mai mult de 20% si nu vor creste cu mai mult de 30%. Factorii principali vor fi de ordin politic , fiscal ( viziunea noului guvern dupa februarie 2010 , directive UE , politica BNR ) , de ordin financiar-bancar ( foamea actionarilor straini majoritari in bancile romanesti) si nu in ultimul rand de ordin natural ( calamitati ). Daca in anii trecuti se putea prevedea un trend clar, de aproape un an imprevizibilul ne joaca feste. Cert este ca investitorii vor continua sa investeasca dupa ce politicul se va linisti si spre sfarsitul lunii mai - inceputul lunii iunie vom putea vorbi si despre vanzari de terenuri ( investitorii mai asteapta cateva luni sa simta pulsul politic).
Tragedia este insa pe piata inchirierilor de apartamente, la spatii este cu totul altceva. Multi dintre chiariasii provinciali care lucrau pe la banci, firme multinationale, telefonie mobila, au inceput sa plece acasa nemaiavand loc de munca. O parte din cei care au ramas stau gramada cate 3-4 in 2 camere. In aceste conditii , nivelul actual al chiriilor se va mentine cel putin 6 luni de acum incolo. Greu pentru proprietari ! Problema este ca reprezinta o descurajare pentru investitorii mici si mijlocii , deoarece rata de capitalizare a scazut sub 5% ajungand si la 3%. Ori, un om luminat la minte va prefera sa tina banii in banca la o dobanda de 6-7% si sa astepte momentul potrivit . Totusi aceasta rata de capitalizare va impune in urmatoarele luni o descrestere a preturilor cu cel putin 5% .

Unii stau si cauta, altii cumpara si inchiriaza

Cumparatorii cu credit Prima Casa stau si se uita pe internet, nici ei nu stiu ce cauta sau ce vor, pe cand baietii cu banii in buzunar pandesc si cumpara direct.Foarte interesant este ca de ceva vreme incoace au aparut vestitii "vecini" care cumpara pentru copii ( saracii ) sau mamele lor bolnave, insa imediat scot apartamentul la revanzare sau la inchiriere. Si tinerii cu credit se uita lung..... pentru ca ei nu au banutii cash sau isi reprosaza ca trebuiau sa gandeasca mai repede. Sunt cel putin 2-3 cazuri pe saptamana de acest gen, pentru noi a devenit obisnuinta. In paralel au aparut cateva agentii imobiliare din sectorul 3 , care incheie contracte de exclusivitate cu proprietarii pe perioada de minim 3 luni si la preturi de vanzare mai mari cu minim 30%. Astfel, produc un nou blocaj de piata pe de o parte si induc preturi majorate , pe de alta parte. la garsoniere s-a intamplat exact ceea ce am previzionat, la apartamente de 2 camere cf.2 preturile s-au mentinut, la apartamente de 2 camere cf.1 preturile s-au mentinut in genere ( cu o usoara scadere), la apartamentele de 3 si 4 camere cf. 1 preturile au scazut in ritmul preconizat ( pe ansamblu).
Parerea noastra este ca cei cu credite ar trebui sa fie mai activi si mai decisi spre achizitie, deoarece o sa vina vremea in care ori vor cumpara la preturi usor majorate, ori nu vor avea ce alege.
Mult noroc.

Voturile electoratului sunt de natura imobiliara

INCREDIBIL . Este primul an cand cetatenii voteaza dupa criterii imobiliare. Acestia se grupeaza in doua :
1. Anti - Basescu voteaza cei indatorati la banci ( in special la cele imobiliare, mai impovaratoare ), cei care isi doresc o casa , cei care vor sa-si revendice proprietati, precum si cei implicati in evaluari , intermedieri imobiliare , domeniul constructiilor etc.
2. Pro-Basescu voteaza toti cei carora le este teama de un impozit diferentiat (notari, investitori persoane fizice , manageri de varf , actionari insemnati etc.), cu toate ca nici la ora actuala nu le merge mai bine.La acestia se adauga multi proprietari care inchiriaza.
Concluzia : la prima vedere ,dupa comentariile TV si din presa, sondaje etc. se tinde a crede ca Basescu nu va avea sustinerea necesara. Insa, din cate se constata are mai multi adepti decat a vazut pescarusi pe mare in cariera lui de marinar.
Mentionez ca acest sondaj a fost realizat personal pe o un numar de peste 200 de cetateni ce apartin tuturor categoriilor sociale si are o marja de oroare incredibila !
Sa ne fie bine !

Preturi de vanzare previzionate luna noiembrie 2009

Am luat legatura cu mai multe banci si am constatat ca ceea ce previzionam este pe cale sa se adevereasca - bancile au majorat plafoanele, astfel ca un client care se incadra la 57.ooo euro ,acum se incadreaza la 52.000 euro .Pe de alta parte statul si banca se leaga de datoriile fiecarei societati unde clientul este angajat si majoreaza riscul. Astfel, la ora actuala, clientii solvabili sa achizitioneze un apartament de 2 camere confort 1 la pret de 57.000 euro prin credit Prima Casa s-au redus cu peste 40% .Cei mai multi au inceput sa caute apartamente de 2 camere confort 2. La 3 si 4 camere, cam bate vantul , din aceasta cauza preturile tind sa scada. Majoritatea cumparatorilor nu utilizeaza credit Prima Casa si depind de vanzarea altor imobile cu potentiali clienti Prima Casa. Si uite ce frumoasa este piata imobiliara : cum o dam, cum o sucim tot la Prima Casa ajungem si tot la mana bancilor si statului stam. Oricine exclude acest peisaj , o face pe propria piele, probabil sa piarda timp si bani.
Iata un tablou probabil pentru urmatoarea luna zona de cartier , la un apartament fara amenajari substantiale , etaj intermediar, apartament semidecomandat, bloc construit inainte de 1977 , suprafata conform normelor din anii respectivi, destinatie strict de locuinta (rezidentiala), in functie de volumul cererii pe anumite segmente ( majorare, reducere, mentinere pret) :
- garsoniere cf.1 : 40.000 euro + minim 10% = pret minim 44.000 euro
- apartament 2 camere cf.2 : 48.000 euro + minim 10% = pret minim 53.000 euro
- apartament 2 camere cf.1 : 56.000 euro + maxim 10% = pret maxim 62.000 euro
- apartamente 3 camere cf.2 : 54.000 euro + maxim 10% = pret maxim 60.000 euro
- apartamente 3 camere cf.1 : 74.000 euro - minim 5% = pret maxim 70.000 euro
- apartamente 4 camere cf.2 : 68.000 euro - minim 5% = pret maxim 64.000 euro
- apartamente 4 camere cf.1 : 95.000 euro - minim 10% = pret maxim 85.000 euro
Pentru apartamente din blocuri construite in intervalul 1978 - 1985 ( dupa cutremur), preturile se majoreaza cu aprox 5% . Pentru compartimentare in regim decomandat, preturile se majoreaza cu aprox 3% ( indiferent de anul constructiei). Astfel :
- garsoniera cf.1 decomandat bloc 1980 : minim 47.000 euro
- apartament 2 camere cf.1 decomandate bloc 1980 : minim 66.000 euro
- apartament 3 camere cf.1 decomandat bloc 1980 : maxim 82.000 euro
- apartament 4 camere cf.1 decomandat bloc 1980 : maxim 100.000 euro
In functie de gradul amenajarii preturile vor suporta majorarile aferente.
Etajele extreme vor avea urmatoarele corectii :
- parter : minus 6% aplicat grilei respective
- penultimile etaje ( 3 / 4 , 8 - 9 / 10) : minus 10 % aplicat grilei respective
- ultimile etaje ( 4 /4, 8/8, 9/9, 10/10 ) : minus 15 % aplicat grilei respective
Exemple :
- apartament 2 camere bloc 1980 , et.10/10, fara amenajari substantiale :
- semidecomandat : 62.000 euro + 5% (an constr.) -15%(corectie etaj) = aprox 56.000 euro pret maxim
- decomandat : 62.000 euro + 5% ( an constr.) + 3% (compartimentare) - 15% = aprox 57.000 euro pret maxim, la care se pot adauga 5 - 10% amenajarile
- apartament 2 camere bloc inainte de 1977 , et.10/10 ,fara amenajari :
- semidecomandat : 62.000 euro - 15% (corectie etaj) = aprox. 53.000 euro
- decomandat : 62.000 euro -15% (corectie etaj) + 3% (compartimentare) = aprox. 54.000 euro pret maxim , la care se pot adauga 5 -10% amenajarile.
Aceasta previziune a fost realizata de catre Departamentul Evaluare si Analiza de Piata al societatii pe baza analizei din luna octombrie 2009 si cuantificarii factorilor de influenta din domeniul politic, social si economic la sfarsitul lunii octombrie.
Am dorit sa venim cu aceasta grila in sprijinul reglarii preturilor pe piata imobiliara a cartierelor si ne-am referit strict la apartamentele vechi , unde pretul/mp nu are o relevanta deosebita , cum avem la constructiile recente. Grila si calculatiile, fondate strict pe date reale de tranzactionare , sunt menite sa asigure pe de o parte cumparatorul ca ofera un pret real ce va fi sustinut de catre oricare evaluator imobiliar competent, iar pe de alta parte vanzatorul asupra pretului minim si maxim de tranzactionare, pentru a nu trai cu resentimente vizand pretul incasat ( preturile includ impozitul de 2-3% pe tranzatie si un comision negociat cu agentia, astfel ca pretul net catre proprietar va fi in fapt redus cu maxim 5% ).
Sa va fie de folos !

Viitor sumbru pe piata imobiliara

Din cate se pare, chiar daca o sa iasa PSD sau PDL , creditul Prima Casa va viza strict constructii noi , recente. Cu alte cuvinte, pe piata apartamentelor vechi se vor produce reduceri de pret, scazand numarul cumparatorilor. Partea proasta este ca cei cu Prima Casa vor fi nevoiti sa ia rata sau taxiul pentru a ajunge la servici venind din zonele limitrofe capitalei. Deocamdata multi clienti cu credit Prima Casa se plimba, cauta chilipiruri, stramba din nas , pentru ca multi dintre acestia nu cunosc Bucurestiul si au impresia ca la banca se vor incadra si in luna decembrie dupa majorarea plafoanelor si sistarea creditelor pentru interiorul capitalei.
Trebuie sa fim mai realisti si sa apreciem ceea ce este palpabil.

Criza politica blocheaza piata imobiliara

Ca de fiecare data, politicul paralizeaza piata imobiliara. Asa s-a intamplata in preajma alegerilor ,de fiecare data ,din '90 incoace. Deblocarea se va produce dupa ce se vor face publice rezultatele. Programul Prima Casa functioneaza si va functiona in continuare pana se vor termina sumele alocate. Insa exista in continuare o reticenta din partea proprietarilor raportata la program ; acestia asteapta sa scoata cineva banii de la ciorap pe criza aceasta - gresit, nimeni nu umbla la rezerve pentru a face investitii in perioade tulburi.Interesant este ca au apartamentele la vanzare de circa 2-3 luni, iar un calcul simplu arata ca si-ar fi luat banii pana acum daca lasau incapatanarea, invidia si dezinteresul la o parte.Insa , nu este nici acum prea tarziu !
Partea proasta este ca investitorii straini nu stiu cum sa mai scape de proprietati , iar cei care au vrut sa investeasca se reorienteaza pe Bulgaria. Nu vor mai pune piciorul in Romania pana la revenirea stabilitatii economice si politice.
Cu alte cuvinte, se preconizeaza o micsorare a preturilor de circa 15 - 20 % in umatoarele 6 luni, mai pregnant la inceputul lunii ianuarie 2010.
Chiriile se vor mentine la nivelul actual si vor avea modificari in functie de evolutia cursului valutar. Este de preferat ca de acum incolo sa se fixeze chiriile in lei.
Repet inca o data lozinca noastra : " Daca va place un apartament, luati-l ! Satisfactia va depasi orice pierdere previzionata ! Daca vreti sa vindeti, vindeti ! Este bine sa utilizati banii pentru a va asigura linistea somnului, care inseamna sanatate ! "
Multa bafta si noroc !

Reactia pietei a aparut asa cum s-a preconizat

Am spus anterior despre o posibila reactie necontrolata a proprietarilor si cumparatorilor. Iata, aceasta a aparut : peste 50% dintre proprietarii nu mai vor sa vanda cu Prima Casa, pe cand peste 50% dintre cumparatorii cu credit Prima Casa nu sunt hotarati sa cumpere sperand ca poate mai scad preturile sau apar "ponturi", uitand ca pe piata mai sunt si cumparatori cu "cash" care le iau fata la antecontracte.
Dezinformarea fata de proprietari este crasa, degeaba agentii isi bat gura cu proceduri, termene etc., proprietarul tot in gura "analistului aberent" se uita , iar daca la TV nu a iesit un oficial sa spuna pe sleau despre pasii si implicatiile de la Prima Casa , inseamna ca este "teapa"- romanul si americanul asculta numai de televizor si presa , nu este interesat de realitate, ii place sa viseze si sa asculte basme ca in copilarie.
Concluzia : in doar o saptamana, numarul apartamentelor pentru clientii cu credit Prima Casa s-a redus cu peste 30% - prin vanzare sau renuntare la vanzare cu credit PC, astfel ca pe piata bate vantul si nu prea mai ai ce alege. Intram cu pas vioi in toamna si cu ocazia culesului de vie mai multi proprietari isi vor retrage ofertele trecand la "hibernare" pana in primavara viitoare , sperand ca poate mai cresc preturile.

Se preconizeaza o usoara majorare a preturilor

Asa cum s-a afirmat anterior, tranzactiile se realizeaza aproape la aceleasi preturi de acum 2 luni in urma ,avand la baza o crestere de maxim 5%. Din discutiile cu clientii, precum si cu factorii de decizie din banci, analizand fenomenul imobiliar actual, se desprind urmatoarele concluzii :
1. se va produce o majorare de preturi impusa de doi factori : reducerea ofertei de apartamente si deschiderea celui de al doilea val de credite din programul Prima Casa cu crestrea gradului de indatorare (spre 70%). Insa, puterea de cumparare a clientilor va ramane redusa ( ponderi ridicate privind venituri din anul precedent la analiza dosarului, stagnare sau reducere a salariilor actuale , taierea sporurilor, insolvabilitatea si cresterea riscului firmelor angajatoare etc.), aspecte ce nu vor conduce la o majorare radicala a preturilor ( maxim 5 - 10% ).
2. proprietarii nu mai sunt dispusi sa produca negocieri mai largi, nici macar la plata cash ; prefera sa inchirieze dacat sa vanda la pret mai redus.
3. mentinerea grilelor notariale la valoare ridicata in vederea calcularii impozitelor datorate de proprietari la vanzare ; intentionat, statul mentine aceste grile pentru a acoperi deficitele la buget ; la ora actuala diferenta intre valoarea de tranzactionare si valoarea minima de grila este cuprinsa intre 15 - 25% ( statistica realizata pe aspecte reale ) ,iar in aceste conditii , in care un proprietar plateste impozit mai mare decat cel corect ,nu va negocia mult pretul.
O concluzie generala este ca de fiecare data cand statul s-a impus pe piata imobiliara s-au produs bulversari. Piata imobiliara este singura piata cu mecanism de autoreglare, nu este nevoie de interventii brutale sau pe termen lung, pentru ca pot sa apara reactii spontane ce vor conduce cu siguranta la adancirea crizei economice. Ceea ce cititi aici ,nu veti auzi la TV, acolo toti sunt platiti sa spuna anumite lucruri, mai groaznic este ca sunt chemati colegi de breasla care nu stiu pe ce lume traiesc sau reprezinta alte interese.
Recomandare : daca va place un apartament, luati-l ! Cand iti doresti cu adevarat un lucru, il vei avea, vei primi sprijin de la toti.............inclusiv de la noi ! Multa bafta !

Conditii speciale la creditul PRIMA CASA

Documente si proceduri care stau la derularea creditului PRIMA CASA , in afara de cele privind creditarea normala , stipulate in site-ul firmei :
- avans 5% pentru imobile evaluate pana in 60.000 euro ; pentru imobile evaluate la valoare de peste 60.000 euro se va suporta diferenta de la 60.000 euro pana la valoarea respectiva ;
- declaratie tip notariala pe proprie raspundere privind nedetinerea vreunei locuinte ( diferenta intre data declaratiei si data depunerii la Fondul de Garantare nu trebuie sa fie mai mare de 15 zile ! ) ;
- extras de carte funciara informativ la depunerea actelor la banca, alaturi de antecontract si copiile dupa istoricul proprietatii si dosarul cadastral ;
- alt extras de carte funciara informativ ce se incadreaza in termen de 15 zile la momentul depunerii la Fondul de Garantare a documentelor ( recomandabil se va elibera cu 2-3 zile inainte de plecarea la Fondul de Garantare) ;
- termenul privind depunerea dosarului si analiza la Fondul de Garantare este de circa 15 -20 zile, deoarece comunicarile se efectueaza prin posta ;
- antecontractul trebuie sa fie in termen atunci cand actele ajung la Fondul de Garantare
- la antecontract se va avea in vedere un termen de 6 - 8 saptamani calendaristice ;
- recomandarea este o verificare a solvabilitatii – verificarea veniturilor prin depunerea documentatiei specifice - inainte de antecontract ( au aparut multe probleme in aceasta faza ) ;
- despre evaluare si despre ce contine un raport de evaluare consultati rubrica EVALUARE ;
Recomandari :
- Fondul de Garantare poate sa ceara documente care sa va intarzie cu cel putin 10 zile ( documente de la primarie, CEC, DAFI , cartea funciara etc. ) – tineti cont de aceste aspecte
- proprietarii trebuie sa cunoasca absolut toate implicatiile acestui tip de tranzactie
-agentia ramane in continuare liantul tranzactiei , in relatia cu proprietarii , banca si institutii ale statului.

Preturile nu au crescut pe piata imobiliara !!!

Dupa ultimul studiu realizat de catre noi, s-a constatat ca preturile NU au crescut pe piata imobiliara ,lund in consideratie programul "Prima Casa". Preturile de tranzactionare au ramas aceleasi ca acum o luna - ATENTIE ! vorbim de pret de tranzactionare. Bineinteles ca decalajul intre pretul de "strigare" si cel de tranzactionare face ca piata sa fie bulversata si clientii sa fie derutati. Pe acest fond multi dintre proprietari profita si asteapta sa cada cineva in plasa. Cert este ca in zona de cartier un apartament de 2 camere confort 1 se incadreaza ca pret real intre 50.000 euro si 60.000 euro in functie de apropierea fata de zona semicentrala, etaj, amenajari, compartimentare , subzona, facilitati etc. Inclusiv evaluatorii nu evalueaza 2 camere confort 1 la mai mult de 60.000 euro. O posibila majorare de maxim 10% poate fi datorata raritatii de oferte, aspect ce se incadreaza in caracteristicile pietei imobiliare, firesc pe orice tip de piata.
Nu trebuie sa uitam insa si adancirea diferentei de pret intre blocurile vechi si blocurile din anii "80 sau blocurile noi. Acest aspect l-am subliniat si acum 4 ani , pe cand diferentele erau de 5% ; actualmente au ajuns intre 6 - 12% si continua accentuarea decalajului pe masura ce timpul trece. Iar un aspect firesc ! In viitor se va diminua acest decalaj numai in masura dezvoltarii consolidarilor si reabilitarilor blocurilor vechi, asa cum s-a intamplat in occident .Insa de aceste aspecte ne vor vorbi poate stranepotii. Pana atunci , traiti-va viata ! Daca va place un apartament si totul este in regula, luati-l si simtiti-va bine in el pentru a va putea plati ratele in liniste si pace.

Deja s-a creat balamuc in piata imobiliara !

In nici o luna , piata imobiliara a intrat pe fagasuri nefiresti. Daca pana acum trendul era previzibil pe perioada scurta (un trimestru), acum toti analistii se abtin de la comentarii. De ce ? Pentru ca sunt "in concediu"! Asa cum era de asteptat speculantii imobiliari contribuie la majorarea preturilor - "Poate ma umplu acum de bani !?". Ce nu stiu insa este ca oamenii nu mai au bani, iar multi care apeleaza la creditul "Prima casa" incearca marea cu degetul. In concluzie, numarul clientilor credibili este acelasi ca acum 2 luni, iar proprietarii care vor sa vanda negociaza pretul . Partea proasta este ca apartamentele puse in vanzare sunt in numar scazut, astfel ca se va genera o majorare de 10 - 15% a preturilor la apartamente in urmatoarea perioada, asa cum dealtfel functioneaza mecanismul de piata, normal si firesc. Oamenii sunt insa balamuciti , vad diferente la aceleasi tipuri de apartamente de 10 - 20.000 euro si este normal din moment ce la noi pretul este dictat de stomac , nu de creier. Acum vedem clar educatia imobiliara a cetatenilor patriei noastre. Dar nimic si nimeni nu mai poate interveni in adevaratul trend al pietei imobiliare - acela de maturizare continua.
Ca atare, mergeti la banca pentru a sti cu ce bani intrati in piata, apoi la vizionari, negociati pretul si cumparati, nu va mai luati dupa "mustele", faceti ceea ce simtiti ca este mai bine, ascultati de primul imbold. Multa bafta si sa aveti parte de oameni de buna credinta !

Statul intervine pe piata atunci cand nu este momentul

Asa cum se stie , statul intervine numai atunci cand treburile merg bine. Din februarie pana acum 2 saptamani, piata s-a autoreglat prin propriul mecanism , o rotita care merge impune altei rotita sa se miste fortat - clientii au fortat bancile sa dea credite in continuare, iar acestea nu puteau sa refuze in perioada de criza. Preturile si chiriile au intrat in normalitate. Insa mai marii investitori - finantatori politici nu sunt de acord cu aceste scaderi. Interesul este comun, indiferent de culoarea politica, rasa sau sex - constructiile noi trebuiesc vandute si profiturile incasate, deoarece bat la usa alegerile prezidentiale.Este jenant insa ca se abordeaza proiectul "Prima casa" ca o masura de protectie sociala.Nu insist, deoarece analistii au punctat in emisiuni aceste aspecte.O problema care nu s-a spus este legata de impozite . Un proprietar plateste impozit la o valoare cu minim 30% mai mare decat pretul de vanzare. Si ma intreb : cum isi permite statul sa incaseze o cota de impozit pe niste bani pe care proprietarul nu i-a incasat ?! Deci vorbim ,pe de o parte de masuri sociale - cica se da cu o mana - " Prima casa, a zecea casa etc.", dar pe cealalta parte se iau bani cu nesimtire de la proprietari - cu doua maini. Nu vreu sa calculez la nivel national cat reprezinta aceasta suma ! De ce nu se da scutire la impozit pentru tinerii care se muta de la o garsoniera la doua-trei camere etc. ? Acestia se muta pentru ca au copii si nu mai fac fata spatiului ! Cu suma de impozit pot sa-si cumpere mobilier pentru camera copiilor. Sau de ce nu sunt scutiti pensionarii care au ramas singuri in trei camere dupa decesul sotului/sotiei si se muta la garsoniere ?! Aceasta este o alta problema expusa personal acum ani de zile PSD-ului , fara insa vreun raspuns. A venit PD-ul si vedem "live" ce se intampla. Si nu cred ca vreodata cineva se va gandi la adevarate masuri sociale in imobiliare ,nici macar presa nu este interesata ( degeaba am dat de-a lungul timpului interviuri ). Fiind un an de reglementari imobiliare, este necesar ca reactiile sa fie cat mai directe si deschise, deoarece de ceea ce vom face acum vor beneficia copii nostrii.

Anul 2009 primul an de normalitate imobiliara

Era o conditie certa ca preturile din Romania se vor alinia celor europene, dupa intrarea in UE. Toti specialistii imobiliari ,oamenii de afaceri si politicienii cunosteau aceste aspecte ( ati citit in presa despre VIP-uri, care au vandut anul trecut terenuri la greu - avand la baza motive puerile de genul : intra in politica sau se lasa la vatra - lupul schimba blana, dar naravul ba ).
Momentan sunt insa vanzatori care nu si-au revenit din betia preturilor - lacomia umana este fara limite. Ei tot spera ca va veni tatal investitorilor si ii va pricopsi. Tot aici intra si speculantii care de data aceasta au primit o lectie, cu toate ca au fost avertizati. Pierderile sunt enorme : cumperi garsoniera cu 90.000 euro si te trezesti dupa 4 luni ca valoreaza 50.000 euro - te cam impusti cu toporul, nu ? Mai mult, nici perspective de recuperare nu sunt, pentru ca vine Boc si spune ca va fi va si amar de noi in viitor ! Dar ,sa nu-i plangem, ca anii trecuti si-au facut banii.
Cu alte cuvinte ,anul 2009, este un an istoric, de maturizare a pietei imobiliare romanesti, care ne invata urmatoarele aspecte :
1. s-a cam terminat cu specula imobiliara
2. profitul investitorilor se apropie de cel al investitorilor europeni , maxim 30%
3. chiar trebuie sa oferi calitate si sa muncesti mai mult pentru a obtine profit
4. dezvoltarea infrastructurii si dezvoltarea facilitatilor vor fi elementele principale in majorarea preturilor.....va urma...

2008 anul de maxim din istoria imobiliara romaneasca

Fiecare isi punea intrebarea : "Pana cand vor creste preturile ? Care va fi maximul ? " Iata ca acum am aflat . Diferenta intre noi si americani este enorma. In timp ce ei stiau maximul de piata ,noi stiam numai minimul ; in timp ce ei acum afla minimul, noi am aflat maximul ( nu degeaba suntem opusi geografic, suntem si economic ). Cert este ca in Romania preturile nu vor mai depasi nivelul anului 2008 , dar nici nu vor mai atinge minimul anilor 1990. Aceste declaratii sunt strict personale, insa dupa ce pe pielea mea am simtit imobiliarele 16 ani si finalizat cursuri si mastere de specialitate imobiliara (analiza si evaluare), pot sustine cele de mai sus. Postarile de mai jos sunt un scurt metraj, menit sa creeze un tablou al pietei imobiliare in Romania , care sa va linisteasca in mare masura.
Pentru exemplificare, alegem un apartament de 2 camere in zona de cartier - Bucuresti, etaj mediu, amenejat normal, confort 1 si un teren de 1.000 mp zona limitrofa a Bucurestiului.
Pretul minim la acest tip de apartament nu va mai fi sub 20.000 euro ,deoarece romanul a invatat sa-si stabileasca prioritatile legate de nevoi ( prima oara isi cumpara casa, apoi autoturism) .Maximul, l-ati vazut , este de 90.000 euro (pret la care s-au realizat tranzactii).
Pretul minim la terenul in cauza nu va fi sub pretul unui apartament de 2 camere din zona de cartier, in cazul nostru peste 20.000 euro . Maximul de pret a fost de 90 euro/mp adica 90.000 euro .
Determinam astfel pretul mediu : (90.000 + 20.000) /2 = 55.000 euro, exact pretul la care acum se vinde un apartament de 2 camere ca cel de mai sus. Cu alte cuvinte, preturile actuale fiind la un nivel mediu, ne vom astepta in perioada urmatoare la o descrestere continua. Insa , asa cum preturile au scazut in 3 luni, mai pot scadea inca 3 luni, dar cert este ca vor incepe sa creasca la un moment dat, probabil din trimestrul 3 al acestui an sau inceputul anul viitor, in functie de masurile guvernamentale anticriza.

Bancile prind curaj vazand ce a facut BCR !

2004 -2008. Vazand situatia financiara a BCR-ului , restul bancilor au prins curaj acordand si ele credite ipotecare/imobiliare.O treaba buna, deoarece concurenta naste competenta. Insa, preturile au crescut in continuare an de an. Goana bancilor dupa bani, creditele cu "buletinul", au imprimat pietei imobiliare o viteza de crestere exagerata. Proprietarii vazand ca pot vinde apartamentul si aproape din aceeasi bani pot construi o casa nu au mai stat pe ganduri. Cu cine vorbeai, toti construiau sau cumparau terenuri. Daca intrebai de ce, nu stiau sa raspunda sau spuneau : "Asa e moda !? Romanul , daca are X5 sau Q7 trebuie sa aiba si vila, altfel nu se pupa ".....si slava Domnului , avem !
Nimeni insa nu s-a gandit ce va fi dupa.......! "Dupa noi ,potopul !" - asta era replica bancherilor cand am adus subiectul in discutie sau "Vom vedea atunci ! ". Numai ca acum, baietii veseli au zambetul inghetat pe fata , ca Iliescu !

BCR face primul pas in acordarea creditelor pentru locuinte

2002 - 2006 .Castigand experienta din "colaborarea" cu ANL , BCR se lanseaza in acordarea de credite pentru locuinte. Astfel, cererea a crescut de 10-15 ori fata de perioada precedenta. Se oferea cat cerea proprietarul sau chiar mai mult pentru a cumpara apartamentul. Proprietarii au prins smecheria si ca tot romanul din topor cereau bani la care nici nu visau.....dar si speculantii au gasit mediul propice ( ca virusii ). Numai ca din zi in zi preturile se majorau, ajungand la o crestere de peste 150%. Speculantii spuneau proprietarilor ca dureaza mult cu banca si ar fi bine sa accepte un pret mai mic .Dupa ce cumparau vindeau catre clienti ai bancii adaugandu-si minim 30% la pret fara a face vreo investitie. Iar acest proces a durat pana in .........2008.
In acelasi timp, interesul pentru terenuri si case a crescut simtitor. Numai ca nu te pui cu taranii ! Acestia majorau lunar preturile la terenurile din jurul metropolelor cu minim 20 - 30%. Noii proprietari trebuiau insa sa-si acopere ratele, astfel ca multi stateau la parinti sau in alte apartamente proprietate personala si cereau chirii cat sa-si acopere ratele. S-a impus in aceste conditii o majorare a chiriilor pe piata.

Imprumutul ANL produce primele majorari semnificative de pret

2000 - 2003 . La un moment dat s-a constatat ca CEC-ul nu era bun, ajuta tinerii dar nu ajuta si buzunarul stapanirii. Asa ca s-a creat ANL - Agentia Nationala pentru Locuinte, care ordona catre BCR acordarea creditelor ; organizare de 2 lei ( aveau o singura Dacie 1300 veche si sediu de tot rasul), lipsa de profesionalism (evaluarea o facea un "evaluator" angajat ANL care stabilea valoarea in functie de cat primea , iar raportul de evaluare era o "fraza" pe o hartie), jurist propriu nu aveau s.a.m.d.
Cert este ca a adus un nou impuls pietei imobiliare, insa a marcat dezvoltarea speculatiilor imobiliare , trezind interesul speculantilor si pandacilor aflati in structurile de stat sau pe langa (sa nu uitam ca afacerile gravitau in jurul partidelor).
Dupa nici un an , preturile s-au majorat cu minim 30%, iar ANL si-a marit parcul auto, si-a tras sediu nou, a marit numarul angajatilor - copilasi ai preamaritilor si bineinteles a majorat salariile. Ideea este ca BCR facea totul, ANL tinea evidente si facea confirmari.

CEC-ul impulsioneaza piata imobiliara !

Caracterizeaza perioada 1994 - 1999. Acesta a fost momentul in care orice muritor , tanar, putea sa-si cumpere un apartament. Partea proasta era ca trebuia ori sa ai relatii in conducerea CEC ori sa dai spaga puternica pentru a lua imprumutul mai repede. Bineinteles ca evaluarea era o himera, imobilele se estimau "la ochi". Cert este ca asistam la un moment de pionierat pentru creditele imobiliare postdecembriste, insa sa fie clar : statul era initiatorul, ca masura sociala pentru tineri. Pot spune ca a fost singurul moment in care tinerii erau bagati in seama ! Ulterior, treaba cu ANL a fost o gluma proasta.
Pe fondul acestei cereri majorate preturile au inceput usor sa creasca , insa de bun simt, deaorece era o crestere cu fond nespeculativ.
In aceasta perioada a inmugurit ideea de vila in jurul / in interiorul unei metropole la unii vanzatori care incasasera pretul la 2 -3 apartamente vandute (trebuie sa mentionam ca acestia erau oameni cu o anumita pozitie sociala care trebuiau sa-si arate fata de afaceristi ) .In acest context casele si terenurile au inceput sa fie bagate in seama.