Anul 2009 primul an de normalitate imobiliara

Era o conditie certa ca preturile din Romania se vor alinia celor europene, dupa intrarea in UE. Toti specialistii imobiliari ,oamenii de afaceri si politicienii cunosteau aceste aspecte ( ati citit in presa despre VIP-uri, care au vandut anul trecut terenuri la greu - avand la baza motive puerile de genul : intra in politica sau se lasa la vatra - lupul schimba blana, dar naravul ba ).
Momentan sunt insa vanzatori care nu si-au revenit din betia preturilor - lacomia umana este fara limite. Ei tot spera ca va veni tatal investitorilor si ii va pricopsi. Tot aici intra si speculantii care de data aceasta au primit o lectie, cu toate ca au fost avertizati. Pierderile sunt enorme : cumperi garsoniera cu 90.000 euro si te trezesti dupa 4 luni ca valoreaza 50.000 euro - te cam impusti cu toporul, nu ? Mai mult, nici perspective de recuperare nu sunt, pentru ca vine Boc si spune ca va fi va si amar de noi in viitor ! Dar ,sa nu-i plangem, ca anii trecuti si-au facut banii.
Cu alte cuvinte ,anul 2009, este un an istoric, de maturizare a pietei imobiliare romanesti, care ne invata urmatoarele aspecte :
1. s-a cam terminat cu specula imobiliara
2. profitul investitorilor se apropie de cel al investitorilor europeni , maxim 30%
3. chiar trebuie sa oferi calitate si sa muncesti mai mult pentru a obtine profit
4. dezvoltarea infrastructurii si dezvoltarea facilitatilor vor fi elementele principale in majorarea preturilor.....va urma...

2008 anul de maxim din istoria imobiliara romaneasca

Fiecare isi punea intrebarea : "Pana cand vor creste preturile ? Care va fi maximul ? " Iata ca acum am aflat . Diferenta intre noi si americani este enorma. In timp ce ei stiau maximul de piata ,noi stiam numai minimul ; in timp ce ei acum afla minimul, noi am aflat maximul ( nu degeaba suntem opusi geografic, suntem si economic ). Cert este ca in Romania preturile nu vor mai depasi nivelul anului 2008 , dar nici nu vor mai atinge minimul anilor 1990. Aceste declaratii sunt strict personale, insa dupa ce pe pielea mea am simtit imobiliarele 16 ani si finalizat cursuri si mastere de specialitate imobiliara (analiza si evaluare), pot sustine cele de mai sus. Postarile de mai jos sunt un scurt metraj, menit sa creeze un tablou al pietei imobiliare in Romania , care sa va linisteasca in mare masura.
Pentru exemplificare, alegem un apartament de 2 camere in zona de cartier - Bucuresti, etaj mediu, amenejat normal, confort 1 si un teren de 1.000 mp zona limitrofa a Bucurestiului.
Pretul minim la acest tip de apartament nu va mai fi sub 20.000 euro ,deoarece romanul a invatat sa-si stabileasca prioritatile legate de nevoi ( prima oara isi cumpara casa, apoi autoturism) .Maximul, l-ati vazut , este de 90.000 euro (pret la care s-au realizat tranzactii).
Pretul minim la terenul in cauza nu va fi sub pretul unui apartament de 2 camere din zona de cartier, in cazul nostru peste 20.000 euro . Maximul de pret a fost de 90 euro/mp adica 90.000 euro .
Determinam astfel pretul mediu : (90.000 + 20.000) /2 = 55.000 euro, exact pretul la care acum se vinde un apartament de 2 camere ca cel de mai sus. Cu alte cuvinte, preturile actuale fiind la un nivel mediu, ne vom astepta in perioada urmatoare la o descrestere continua. Insa , asa cum preturile au scazut in 3 luni, mai pot scadea inca 3 luni, dar cert este ca vor incepe sa creasca la un moment dat, probabil din trimestrul 3 al acestui an sau inceputul anul viitor, in functie de masurile guvernamentale anticriza.

Bancile prind curaj vazand ce a facut BCR !

2004 -2008. Vazand situatia financiara a BCR-ului , restul bancilor au prins curaj acordand si ele credite ipotecare/imobiliare.O treaba buna, deoarece concurenta naste competenta. Insa, preturile au crescut in continuare an de an. Goana bancilor dupa bani, creditele cu "buletinul", au imprimat pietei imobiliare o viteza de crestere exagerata. Proprietarii vazand ca pot vinde apartamentul si aproape din aceeasi bani pot construi o casa nu au mai stat pe ganduri. Cu cine vorbeai, toti construiau sau cumparau terenuri. Daca intrebai de ce, nu stiau sa raspunda sau spuneau : "Asa e moda !? Romanul , daca are X5 sau Q7 trebuie sa aiba si vila, altfel nu se pupa ".....si slava Domnului , avem !
Nimeni insa nu s-a gandit ce va fi dupa.......! "Dupa noi ,potopul !" - asta era replica bancherilor cand am adus subiectul in discutie sau "Vom vedea atunci ! ". Numai ca acum, baietii veseli au zambetul inghetat pe fata , ca Iliescu !

BCR face primul pas in acordarea creditelor pentru locuinte

2002 - 2006 .Castigand experienta din "colaborarea" cu ANL , BCR se lanseaza in acordarea de credite pentru locuinte. Astfel, cererea a crescut de 10-15 ori fata de perioada precedenta. Se oferea cat cerea proprietarul sau chiar mai mult pentru a cumpara apartamentul. Proprietarii au prins smecheria si ca tot romanul din topor cereau bani la care nici nu visau.....dar si speculantii au gasit mediul propice ( ca virusii ). Numai ca din zi in zi preturile se majorau, ajungand la o crestere de peste 150%. Speculantii spuneau proprietarilor ca dureaza mult cu banca si ar fi bine sa accepte un pret mai mic .Dupa ce cumparau vindeau catre clienti ai bancii adaugandu-si minim 30% la pret fara a face vreo investitie. Iar acest proces a durat pana in .........2008.
In acelasi timp, interesul pentru terenuri si case a crescut simtitor. Numai ca nu te pui cu taranii ! Acestia majorau lunar preturile la terenurile din jurul metropolelor cu minim 20 - 30%. Noii proprietari trebuiau insa sa-si acopere ratele, astfel ca multi stateau la parinti sau in alte apartamente proprietate personala si cereau chirii cat sa-si acopere ratele. S-a impus in aceste conditii o majorare a chiriilor pe piata.

Imprumutul ANL produce primele majorari semnificative de pret

2000 - 2003 . La un moment dat s-a constatat ca CEC-ul nu era bun, ajuta tinerii dar nu ajuta si buzunarul stapanirii. Asa ca s-a creat ANL - Agentia Nationala pentru Locuinte, care ordona catre BCR acordarea creditelor ; organizare de 2 lei ( aveau o singura Dacie 1300 veche si sediu de tot rasul), lipsa de profesionalism (evaluarea o facea un "evaluator" angajat ANL care stabilea valoarea in functie de cat primea , iar raportul de evaluare era o "fraza" pe o hartie), jurist propriu nu aveau s.a.m.d.
Cert este ca a adus un nou impuls pietei imobiliare, insa a marcat dezvoltarea speculatiilor imobiliare , trezind interesul speculantilor si pandacilor aflati in structurile de stat sau pe langa (sa nu uitam ca afacerile gravitau in jurul partidelor).
Dupa nici un an , preturile s-au majorat cu minim 30%, iar ANL si-a marit parcul auto, si-a tras sediu nou, a marit numarul angajatilor - copilasi ai preamaritilor si bineinteles a majorat salariile. Ideea este ca BCR facea totul, ANL tinea evidente si facea confirmari.

CEC-ul impulsioneaza piata imobiliara !

Caracterizeaza perioada 1994 - 1999. Acesta a fost momentul in care orice muritor , tanar, putea sa-si cumpere un apartament. Partea proasta era ca trebuia ori sa ai relatii in conducerea CEC ori sa dai spaga puternica pentru a lua imprumutul mai repede. Bineinteles ca evaluarea era o himera, imobilele se estimau "la ochi". Cert este ca asistam la un moment de pionierat pentru creditele imobiliare postdecembriste, insa sa fie clar : statul era initiatorul, ca masura sociala pentru tineri. Pot spune ca a fost singurul moment in care tinerii erau bagati in seama ! Ulterior, treaba cu ANL a fost o gluma proasta.
Pe fondul acestei cereri majorate preturile au inceput usor sa creasca , insa de bun simt, deaorece era o crestere cu fond nespeculativ.
In aceasta perioada a inmugurit ideea de vila in jurul / in interiorul unei metropole la unii vanzatori care incasasera pretul la 2 -3 apartamente vandute (trebuie sa mentionam ca acestia erau oameni cu o anumita pozitie sociala care trebuiau sa-si arate fata de afaceristi ) .In acest context casele si terenurile au inceput sa fie bagate in seama.