Preturi de vanzare previzionate luna noiembrie 2009

Am luat legatura cu mai multe banci si am constatat ca ceea ce previzionam este pe cale sa se adevereasca - bancile au majorat plafoanele, astfel ca un client care se incadra la 57.ooo euro ,acum se incadreaza la 52.000 euro .Pe de alta parte statul si banca se leaga de datoriile fiecarei societati unde clientul este angajat si majoreaza riscul. Astfel, la ora actuala, clientii solvabili sa achizitioneze un apartament de 2 camere confort 1 la pret de 57.000 euro prin credit Prima Casa s-au redus cu peste 40% .Cei mai multi au inceput sa caute apartamente de 2 camere confort 2. La 3 si 4 camere, cam bate vantul , din aceasta cauza preturile tind sa scada. Majoritatea cumparatorilor nu utilizeaza credit Prima Casa si depind de vanzarea altor imobile cu potentiali clienti Prima Casa. Si uite ce frumoasa este piata imobiliara : cum o dam, cum o sucim tot la Prima Casa ajungem si tot la mana bancilor si statului stam. Oricine exclude acest peisaj , o face pe propria piele, probabil sa piarda timp si bani.
Iata un tablou probabil pentru urmatoarea luna zona de cartier , la un apartament fara amenajari substantiale , etaj intermediar, apartament semidecomandat, bloc construit inainte de 1977 , suprafata conform normelor din anii respectivi, destinatie strict de locuinta (rezidentiala), in functie de volumul cererii pe anumite segmente ( majorare, reducere, mentinere pret) :
- garsoniere cf.1 : 40.000 euro + minim 10% = pret minim 44.000 euro
- apartament 2 camere cf.2 : 48.000 euro + minim 10% = pret minim 53.000 euro
- apartament 2 camere cf.1 : 56.000 euro + maxim 10% = pret maxim 62.000 euro
- apartamente 3 camere cf.2 : 54.000 euro + maxim 10% = pret maxim 60.000 euro
- apartamente 3 camere cf.1 : 74.000 euro - minim 5% = pret maxim 70.000 euro
- apartamente 4 camere cf.2 : 68.000 euro - minim 5% = pret maxim 64.000 euro
- apartamente 4 camere cf.1 : 95.000 euro - minim 10% = pret maxim 85.000 euro
Pentru apartamente din blocuri construite in intervalul 1978 - 1985 ( dupa cutremur), preturile se majoreaza cu aprox 5% . Pentru compartimentare in regim decomandat, preturile se majoreaza cu aprox 3% ( indiferent de anul constructiei). Astfel :
- garsoniera cf.1 decomandat bloc 1980 : minim 47.000 euro
- apartament 2 camere cf.1 decomandate bloc 1980 : minim 66.000 euro
- apartament 3 camere cf.1 decomandat bloc 1980 : maxim 82.000 euro
- apartament 4 camere cf.1 decomandat bloc 1980 : maxim 100.000 euro
In functie de gradul amenajarii preturile vor suporta majorarile aferente.
Etajele extreme vor avea urmatoarele corectii :
- parter : minus 6% aplicat grilei respective
- penultimile etaje ( 3 / 4 , 8 - 9 / 10) : minus 10 % aplicat grilei respective
- ultimile etaje ( 4 /4, 8/8, 9/9, 10/10 ) : minus 15 % aplicat grilei respective
Exemple :
- apartament 2 camere bloc 1980 , et.10/10, fara amenajari substantiale :
- semidecomandat : 62.000 euro + 5% (an constr.) -15%(corectie etaj) = aprox 56.000 euro pret maxim
- decomandat : 62.000 euro + 5% ( an constr.) + 3% (compartimentare) - 15% = aprox 57.000 euro pret maxim, la care se pot adauga 5 - 10% amenajarile
- apartament 2 camere bloc inainte de 1977 , et.10/10 ,fara amenajari :
- semidecomandat : 62.000 euro - 15% (corectie etaj) = aprox. 53.000 euro
- decomandat : 62.000 euro -15% (corectie etaj) + 3% (compartimentare) = aprox. 54.000 euro pret maxim , la care se pot adauga 5 -10% amenajarile.
Aceasta previziune a fost realizata de catre Departamentul Evaluare si Analiza de Piata al societatii pe baza analizei din luna octombrie 2009 si cuantificarii factorilor de influenta din domeniul politic, social si economic la sfarsitul lunii octombrie.
Am dorit sa venim cu aceasta grila in sprijinul reglarii preturilor pe piata imobiliara a cartierelor si ne-am referit strict la apartamentele vechi , unde pretul/mp nu are o relevanta deosebita , cum avem la constructiile recente. Grila si calculatiile, fondate strict pe date reale de tranzactionare , sunt menite sa asigure pe de o parte cumparatorul ca ofera un pret real ce va fi sustinut de catre oricare evaluator imobiliar competent, iar pe de alta parte vanzatorul asupra pretului minim si maxim de tranzactionare, pentru a nu trai cu resentimente vizand pretul incasat ( preturile includ impozitul de 2-3% pe tranzatie si un comision negociat cu agentia, astfel ca pretul net catre proprietar va fi in fapt redus cu maxim 5% ).
Sa va fie de folos !

Viitor sumbru pe piata imobiliara

Din cate se pare, chiar daca o sa iasa PSD sau PDL , creditul Prima Casa va viza strict constructii noi , recente. Cu alte cuvinte, pe piata apartamentelor vechi se vor produce reduceri de pret, scazand numarul cumparatorilor. Partea proasta este ca cei cu Prima Casa vor fi nevoiti sa ia rata sau taxiul pentru a ajunge la servici venind din zonele limitrofe capitalei. Deocamdata multi clienti cu credit Prima Casa se plimba, cauta chilipiruri, stramba din nas , pentru ca multi dintre acestia nu cunosc Bucurestiul si au impresia ca la banca se vor incadra si in luna decembrie dupa majorarea plafoanelor si sistarea creditelor pentru interiorul capitalei.
Trebuie sa fim mai realisti si sa apreciem ceea ce este palpabil.

Criza politica blocheaza piata imobiliara

Ca de fiecare data, politicul paralizeaza piata imobiliara. Asa s-a intamplata in preajma alegerilor ,de fiecare data ,din '90 incoace. Deblocarea se va produce dupa ce se vor face publice rezultatele. Programul Prima Casa functioneaza si va functiona in continuare pana se vor termina sumele alocate. Insa exista in continuare o reticenta din partea proprietarilor raportata la program ; acestia asteapta sa scoata cineva banii de la ciorap pe criza aceasta - gresit, nimeni nu umbla la rezerve pentru a face investitii in perioade tulburi.Interesant este ca au apartamentele la vanzare de circa 2-3 luni, iar un calcul simplu arata ca si-ar fi luat banii pana acum daca lasau incapatanarea, invidia si dezinteresul la o parte.Insa , nu este nici acum prea tarziu !
Partea proasta este ca investitorii straini nu stiu cum sa mai scape de proprietati , iar cei care au vrut sa investeasca se reorienteaza pe Bulgaria. Nu vor mai pune piciorul in Romania pana la revenirea stabilitatii economice si politice.
Cu alte cuvinte, se preconizeaza o micsorare a preturilor de circa 15 - 20 % in umatoarele 6 luni, mai pregnant la inceputul lunii ianuarie 2010.
Chiriile se vor mentine la nivelul actual si vor avea modificari in functie de evolutia cursului valutar. Este de preferat ca de acum incolo sa se fixeze chiriile in lei.
Repet inca o data lozinca noastra : " Daca va place un apartament, luati-l ! Satisfactia va depasi orice pierdere previzionata ! Daca vreti sa vindeti, vindeti ! Este bine sa utilizati banii pentru a va asigura linistea somnului, care inseamna sanatate ! "
Multa bafta si noroc !